Comprar en pozo en Asunción: qué revisar antes de firmar

Comprar en pozo es comprar una unidad que todavía no existe: un departamento en un edificio que está en obra o por empezar. Te permite elegir la unidad y pagar por etapas, pero también te pide confiar en que el proyecto se termine como se prometió. Como lo resumió el abogado Juan Carlos Corina Orué en InfoNegocios, sin obra iniciada el contrato “se basa en la buena fe”. Por eso conviene revisar todo antes de firmar.

1. Quién está detrás del proyecto

Averiguá quién desarrolla, quién construye, quién financia y qué antecedentes tiene. Lo más valioso es ver edificios ya entregados por la misma empresa y, si podés, hablar con sus propietarios. No es un tema menor: en abril de 2026, el presidente de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (Capadei) advirtió públicamente sobre desarrolladores sin trayectoria ni solvencia, en medio de denuncias por departamentos no entregados.

Pedí también la razón social exacta, el RUC y quién firma en nombre de la empresa. Y no te extrañe que te pidan documentos a vos: las desarrolladoras son sujetos obligados en prevención de lavado de activos (SEPRELAD, Resolución 201/20).

2. El terreno y los permisos

Primero, el terreno: a nombre de quién está y si tiene hipotecas o medidas judiciales. Según Corina, si el terreno ya está hipotecado el riesgo es mucho mayor, porque puede complicar o paralizar la obra.

En Asunción, para construir hace falta la autorización de la Municipalidad, que se tramita ante la Dirección de Obras Particulares (aprobación de planos). Entre los requisitos están el título inscripto, un informe de uso de suelo favorable, los planos, el proyecto de prevención contra incendios y, cuando la Ley 294/93 lo exige, la declaración de impacto ambiental, que emite el Ministerio del Ambiente y Desarrollo Sostenible (MADES).

Pedile a la desarrolladora esta documentación:

• la resolución municipal de aprobación de planos;
• la declaración de impacto ambiental, si corresponde;
• el título del terreno y un certificado actualizado;
• los planos de tu unidad con sus superficies (propia, balcón, cochera, baulera);
• la memoria descriptiva, con terminaciones y equipamiento;
• el borrador del reglamento de copropiedad y administración, que define áreas comunes y expensas;
• el cronograma de obra;
• el modelo completo de contrato.

3. El contrato y el plan de pagos

Un esquema que se ve en el mercado combina un anticipo al firmar, cuotas durante la obra y un saldo contra la entrega o la escritura. Sea cual sea el tuyo, el contrato tiene que dejar claro:

• la unidad exacta (piso, número, superficie) y lo que incluye;
• el precio, la moneda y si se ajusta o no, y con qué índice;
• el calendario de cuotas y qué pasa si te atrasás;
• qué pasa si querés salir del contrato o ceder tu lugar a otra persona;
• la fecha de entrega y la fecha de escrituración.

4. Plazos y atrasos

Si la obra se atrasa, lo que pase va a depender sobre todo del contrato. “Tiene que haber una fecha determinada y una multa, porque si no, el comprador no tiene cómo presionar al desarrollador”, advierte Corina, que recomienda pactar dos multas: una por atraso en la entrega de la obra y otra por demora en la escrituración. Revisá también qué causas permiten prorrogar la entrega y que estén bien definidas.

Como regla general, el Código Civil permite a la parte que cumplió pedir el cumplimiento del contrato o su resolución con daños y perjuicios (art. 725). Para defectos graves, el constructor, y según el caso el director de obra y el proyectista, responde por la ruina total o parcial del edificio que ocurra dentro de los diez años de recibida la obra, y esa responsabilidad no se puede excluir por contrato (art. 860). Ante incumplimientos, Corina señala a la Secretaría de Defensa del Consumidor (SEDECO) como la vía de reclamo más rápida y económica; si ahí no se resuelve, queda la vía judicial.

5. La escritura y lo que revisa el escribano

Para escriturar tu departamento, el edificio tiene que estar dividido bajo el régimen de propiedad por pisos y departamentos: cada unidad se identifica con una designación numérica inscripta en el registro, y vos pasás a ser dueño exclusivo de tu unidad y copropietario de las partes comunes, como el terreno, la estructura y los ascensores (Código Civil, arts. 2129 a 2131). Preguntá en qué etapa está ese trámite y en qué plazo se compromete la desarrolladora a escriturar.

Tu escribano revisa, entre otras cosas, la titularidad y los gravámenes con el certificado catastral registral inmobiliario del Registro Unificado Nacional (RUN), quién firma por la desarrolladora y con qué poderes, y que la escritura coincida con lo que compraste.

6. Si hay fideicomiso: cómo funciona en Paraguay

El fideicomiso existe y está regulado por la Ley 921/96 de Negocios Fiduciarios. En un fideicomiso, el fideicomitente (por ejemplo, el desarrollador) transfiere bienes a un fiduciario para que los administre con una finalidad concreta. Esos bienes forman un patrimonio autónomo: los acreedores del fideicomitente no pueden perseguirlos y tampoco responden por las deudas propias del fiduciario (arts. 10, 12 y 13). Además, solo pueden ser fiduciarios los bancos, las financieras y las empresas fiduciarias autorizadas por el Banco Central del Paraguay (art. 19).

Hay desarrollos en Asunción que lo usan, pero no todos los proyectos lo tienen. Si el tuyo lo tiene, pedí el contrato de fideicomiso y fijate quién es el fiduciario, cuál es la finalidad, a qué cuenta van tus pagos y qué pasa con tu dinero si la obra se frena.

7. Visitá la obra

Andá al terreno, compará el avance con el cronograma y pedí informes de obra. Si hay unidad modelo, recorrela con los planos en la mano y anotá cualquier diferencia. Volvé durante la construcción: es la mejor forma de detectar atrasos a tiempo.

Esto es información general y no reemplaza el asesoramiento de un escribano o un abogado para tu caso.

¿Estás evaluando un proyecto? Escribile a Matías Vera por WhatsApp: su asistente Vera te responde al instante. Matías es agente de RE/MAX Black, trabaja en todo Gran Asunción en compra, venta y alquiler, y te acompaña en el proceso hasta la firma. Podés ver los desarrollos disponibles o, si preferís algo terminado, los departamentos.