Comprar imóvel na planta em Assunção: o que verificar

Comprar na planta, ou en pozo, como se diz no Paraguai, é comprar uma unidade que ainda não existe: um apartamento num prédio em obras ou prestes a começar. Você escolhe a unidade e paga em etapas, mas também confia que o projeto será concluído como prometido. Como resumiu o advogado paraguaio Juan Carlos Corina Orué ao InfoNegocios, quando a obra nem começou, o contrato se apoia na boa-fé. Por isso vale a pena verificar tudo antes de assinar.

1. Quem está por trás do projeto

Descubra quem incorpora, quem constrói, quem financia e qual é o histórico de cada um. O mais valioso é conhecer prédios que a mesma empresa já entregou e, se possível, conversar com os proprietários. Não é pouca coisa: em abril de 2026, o presidente da Câmara Paraguaia de Desenvolvedores Imobiliários (Capadei) alertou publicamente sobre incorporadoras sem histórico nem solvência, em meio a denúncias de apartamentos não entregues.

Peça também a razão social exata, o RUC (o CNPJ paraguaio) e quem assina em nome da empresa. E não estranhe se pedirem documentos a você: as incorporadoras são sujeitos obrigados às normas de prevenção à lavagem de dinheiro (SEPRELAD, Resolução 201/20).

2. O terreno e as licenças

Primeiro, o terreno: em nome de quem está e se tem hipotecas ou medidas judiciais. Segundo Corina, se o terreno já está hipotecado, o risco é muito maior, porque isso pode complicar ou até paralisar a obra.

Em Assunção, para construir é preciso ter autorização da Prefeitura, processada pela Dirección de Obras Particulares (aprovação de plantas). Entre os requisitos estão o título registrado, um parecer favorável de uso do solo, as plantas, o projeto de prevenção contra incêndios e, quando a Lei 294/93 exige, a declaração de impacto ambiental, emitida pelo Ministério do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável (MADES).

Peça à incorporadora:

• a resolução municipal de aprovação das plantas;
• a declaração de impacto ambiental, se for o caso;
• o título do terreno e uma certidão atualizada;
• as plantas da sua unidade com as áreas (privativa, varanda, vaga de garagem, depósito);
• o memorial descritivo, com acabamentos e equipamentos;
• a minuta do regulamento de copropriedade e administração, equivalente à convenção de condomínio, que define áreas comuns e taxa de condomínio;
• o cronograma da obra;
• o modelo completo do contrato.

3. O contrato e o plano de pagamento

Um esquema que aparece no mercado combina uma entrada na assinatura, parcelas durante a obra e um saldo na entrega ou na escritura. Seja qual for o seu, o contrato precisa deixar claro:

• a unidade exata (andar, número, área) e o que ela inclui;
• o preço, a moeda e se há reajuste, e por qual índice;
• o calendário das parcelas e o que acontece se você atrasar;
• o que acontece se você quiser sair do contrato ou ceder a sua posição a outra pessoa;
• a data de entrega e a data da escritura.

4. Prazos e atrasos

Se a obra atrasar, o que acontece vai depender principalmente do contrato. Corina alerta que é preciso haver uma data definida e uma multa, senão o comprador não tem como pressionar a incorporadora, e recomenda pactuar duas multas: uma pelo atraso na entrega da obra e outra pela demora na escritura. Verifique também quais situações permitem prorrogar a entrega e se estão bem definidas.

Como regra geral, o Código Civil paraguaio permite à parte que cumpriu exigir o cumprimento do contrato ou a sua rescisão com perdas e danos (art. 725). Para defeitos graves, o construtor, e conforme o caso o diretor da obra e o projetista, responde pela ruína total ou parcial do prédio que ocorra dentro de dez anos após o recebimento da obra, e essa responsabilidade não pode ser excluída por contrato (art. 860). Em caso de descumprimento, Corina aponta a Secretaría de Defensa del Consumidor (SEDECO) como a via de reclamação mais rápida e barata; se não resolver, resta a via judicial.

5. A escritura e o que o escribano verifica

Para que o seu apartamento seja escriturado, o prédio precisa estar dividido no regime de propriedade por andares e apartamentos: cada unidade é identificada por uma designação numérica registrada, e você passa a ser dono exclusivo da sua unidade e coproprietário das áreas comuns, como o terreno, a estrutura e os elevadores (Código Civil, arts. 2129 a 2131). Pergunte em que etapa está esse trâmite e em que prazo a incorporadora se compromete a escriturar.

O seu escribano, figura equivalente ao tabelião, verifica, entre outras coisas, a titularidade e os ônus com o certificado catastral registral inmobiliario do Registro Unificado Nacional (RUN), quem assina pela incorporadora e com quais poderes, e se a escritura corresponde ao que você comprou.

6. Se houver fideicomiso: como funciona no Paraguai

O fideicomiso existe no Paraguai e é regulado pela Lei 921/96 de Negócios Fiduciários. Nele, o fideicomitente (por exemplo, a incorporadora) transfere bens a um fiduciário para que os administre com uma finalidade específica. Esses bens formam um patrimônio autônomo: os credores do fideicomitente não podem alcançá-los, e eles também não respondem pelas dívidas próprias do fiduciário (arts. 10, 12 e 13). Só podem ser fiduciários os bancos, as financeiras e as empresas fiduciárias autorizadas pelo Banco Central do Paraguai (art. 19).

Há empreendimentos em Assunção que usam esse formato, mas nem todos. Se o seu usa, peça o contrato de fideicomiso e veja quem é o fiduciário, qual é a finalidade, para qual conta vão os seus pagamentos e o que acontece com o seu dinheiro se a obra parar.

7. Visite a obra

Vá ao terreno, compare o andamento com o cronograma e peça relatórios de obra. Se houver apartamento decorado, percorra-o com as plantas na mão e anote qualquer diferença. Volte durante a construção: é a melhor forma de perceber atrasos a tempo.

Esta é uma informação geral e não substitui a orientação de um escribano ou de um advogado para o seu caso.

Está avaliando um empreendimento? Fale com Matías Vera pelo WhatsApp: a assistente dele, Vera, responde na hora. Matías é corretor da RE/MAX Black, atua em toda a Grande Assunção em compra, venda e locação e acompanha você no processo até a assinatura. Veja os empreendimentos disponíveis ou, se preferir algo pronto, os apartamentos.