Como comprar imóvel no Paraguai sendo estrangeiro

Está pensando em se mudar para o Paraguai ou investir na Grande Assunção? A boa notícia: como estrangeiro, você pode comprar imóvel praticamente nas mesmas condições que um paraguaio. Existe uma exceção específica e um processo com etapas claras. Veja tudo em ordem.

Estrangeiro pode comprar imóvel no Paraguai?

Pode. A Lei de Investimentos do Paraguai (Lei 117/91) garante ao investidor estrangeiro as mesmas garantias, direitos e obrigações do investidor paraguaio, sem outras limitações além das previstas em lei (art. 2), e garante o direito de propriedade (art. 5).

Também não é preciso ser residente para comprar. Se você quiser morar no país, a residência é um processo separado na Dirección Nacional de Migraciones. Em 2026, o governo lançou o Paraguay Investor Pass, um caminho para a residência permanente de estrangeiros que investem no país, com o investimento imobiliário entre as opções. Confirme valores e requisitos atualizados com Migraciones e com o Ministério da Indústria e Comércio.

A exceção: a zona de segurança de fronteira

A Lei 2.532/05 define como zona de segurança de fronteira a faixa de 50 quilômetros ao longo das fronteiras terrestres e fluviais do país. Dentro dessa faixa, salvo autorização por decreto do Poder Executivo fundamentada em interesse público, os estrangeiros naturais de países vizinhos, e as empresas formadas majoritariamente por eles, não podem ser proprietários, condôminos nem usufrutuários de imóveis rurais.

Se você é brasileiro, isso interessa diretamente a você:

• Vale só para imóveis rurais. Uma casa ou um apartamento em área urbana não entra nessa regra.
• Vale só para cidadãos de países vizinhos: Argentina, Brasil e Bolívia.
• Há exceções. A Lei 2.647/05 preservou, entre outros casos, os direitos adquiridos antes da lei, as heranças e os estrangeiros de países vizinhos com residência permanente no Paraguai.
• As consequências são sérias. Os atos contrários à lei são nulos, a nulidade gera multa equivalente ao dobro do valor da operação e os escribanos não podem lavrar a escritura.

Atenção: o rio Paraguai separa Assunção da Argentina, então áreas próximas da cidade podem ficar dentro da faixa. Se você tem interesse em um imóvel rural, como uma chácara, peça ao escribano para confirmar a situação antes de dar o sinal: a lei prevê que as certidões cadastrais indiquem se o imóvel está total ou parcialmente dentro da zona.

Passo a passo da compra

1. Escolha o imóvel e peça os dados do título

Antes de fazer uma proposta, peça uma cópia do título ou os dados de registro (número da finca ou matrícula e distrito) e a conta cadastral, para que o escribano possa começar a verificação. Se ainda está pesquisando, filtre as casas ou os apartamentos disponíveis.

2. Reserve com um sinal, sempre por escrito

Muitas compras começam com uma reserva e um sinal, a seña. O Código Civil paraguaio (art. 723) traz a regra geral: se quem deu o sinal desiste, perde o valor; se quem recebeu desiste, precisa devolvê-lo com outro tanto, ou seja, em dobro. Coloque por escrito o valor, o imóvel, o preço, o prazo e o que acontece se a análise do título encontrar um problema. Desconfie de reservas sem contrato ou de adiantamentos sem comprovante.

3. A análise do título e o papel do escribano

No Paraguai, o escribano público, figura equivalente ao tabelião, redige e autoriza a escritura e, antes disso, verifica se a operação está em ordem. Uma mudança recente: desde 14 de janeiro de 2026, o Registro Unificado Nacional (RUN), criado pela Lei 7.424/25 e vinculado à Corte Suprema de Justiça, assumiu as funções da Dirección General de los Registros Públicos, do Servicio Nacional de Catastro e do Departamento de Agrimensura y Geodesia.

Hoje o escribano solicita o certificado catastral registral inmobiliario, que reúne em um único documento as informações de registro e de cadastro do imóvel e substitui as duas certidões que antes eram tiradas separadamente. Com ele, verifica:

• se quem vende é o titular registrado;
• se não há hipotecas, penhoras ou outras medidas que impeçam a venda;
• se os dados de registro e de cadastro coincidem (a sobreposição de títulos é um problema conhecido, sobretudo no interior);
• se o imposto imobiliário, que é municipal, está em dia;
• se assinam as pessoas certas: se o vendedor é casado e o bem é comum do casal, a Lei 1/92 (art. 42) exige os dois cônjuges, ou um deles com procuração especial do outro;
• quando for o caso, se o imóvel está na zona de segurança de fronteira.

4. Boleto de compraventa ou escritura direta

O boleto de compraventa é um contrato particular em que as partes se comprometem a assinar a escritura, parecido com o compromisso de compra e venda no Brasil. Pelo Código Civil (art. 701), um contrato que exige escritura pública e é assinado de forma particular não se conclui até a assinatura da escritura, mas vale como compromisso de fazê-la, e se uma parte se recusar, a outra pode processá-la para que escriture (art. 702). O boleto é útil quando há algo pendente, como um financiamento ou uma certidão; se estiver tudo pronto, dá para ir direto à escritura.

5. Escritura pública e registro

A transferência de um imóvel é feita por escritura pública diante do escribano (art. 700). Depois, o escribano a apresenta para registro: a propriedade se transmite pelo contrato, mas o título precisa ser registrado para ter efeito perante terceiros (art. 1968).

Documentos que costumam pedir

• Documento de identidade válido: a cédula paraguaia, se você tiver, ou o passaporte.
• Seu estado civil e, se você for casado, os dados do cônjuge.
• Se a compra for por meio de empresa: estatuto registrado, ata de nomeação dos administradores e procuração de quem assina.
• Se outra pessoa assinar por você: procuração outorgada por escritura pública (art. 700). Se você assinar no exterior, ela precisa vir apostilada (o Paraguai aplica a Convenção da Apostila desde agosto de 2014) ou legalizada; se estiver em outro idioma, consulte o escribano sobre a tradução.
• O que for pedido para a due diligence: imobiliárias, corretores e incorporadoras são sujeitos obrigados às normas de prevenção à lavagem de dinheiro (SEPRELAD, Resolução 201/20) e precisam aplicar procedimentos de conhecimento do cliente.

Como os pagamentos costumam ser feitos

• Sinal na reserva e saldo na escritura. É o esquema mais simples, e o próprio Código Civil fala do preço a pagar no ato da escritura (art. 702).
• Moeda. Combine no boleto se o preço é em dólares ou em guaranis.
• Meios rastreáveis. Prefira transferências ou cheques bancários e evite dinheiro vivo.
• Se você não é residente, planeje com antecedência. Segundo o relatório de 2024 do Departamento de Estado dos EUA, é preciso ter residência legal para abrir conta bancária no Paraguai. O mesmo relatório informa que não há restrições para converter nem transferir recursos de investimento.

Quanto custa escriturar?

Não existe um número único. Os honorários do escribano seguem a tabela legal da Lei 1307/87, calculada com percentuais e equivalências em salários mínimos diários, e a isso se somam as taxas do registro e os impostos que se apliquem à operação. Peça ao escribano o detalhamento por escrito antes de assinar e combine quem paga cada custo.

Quer ver opções concretas ou tirar dúvidas sobre o seu caso? Fale com Matías Vera pelo WhatsApp: a assistente dele, Vera, responde na hora, e Matías acompanha você em todo o processo até a assinatura. Matías é corretor da RE/MAX Black e atua em toda a Grande Assunção, em compra, venda e locação. Você também pode começar pelos imóveis disponíveis.

Este artigo é informação geral e não constitui assessoria jurídica nem tributária. As regras podem mudar: antes de comprar, consulte um escribano ou um advogado sobre o seu caso.